Nue-propriété / Démembrement temporaire

Présentation l'investissement en Nue-propriété ou Démembrement temporaire

Le développement de votre patrimoine fait souvent appel à des investissements immobiliers. Par leur situation géographique, leur environnement et leur qualité, votre Patrimoine se valorise.

L'investisement pierre, valeur sûre, est un gage de pérennité pour vos actifs toutefois, la gestion locative imposable ne vous offre pas toujours les garanties que vous attendez.

La solution est donc l'investissement en nue-propriété et usufruit locatif social (ULS).

Présentation du dispositif d'investissement

Pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou ancien rénové et sous réserve d'un engagement de location non meublé pendant pendant 9 ans, s'ouvre un droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

Vous pouvez obtenir une réduction d'impôt de 18% de la valeur du bien, limitée à 300 000 €. L'avantage fiscal peut ainsi s'élever à 54 000 € (18% × 300 000 €).

La réduction d'impôt est étalée sur la période de location.

La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur 9 années à partir de l'année d'acquisition ou d'achèvement du logement des travaux de réhabilitation (1/9 par an).

Le principe de la défiscalisation Duflot

L'intérêt pricipal de cette solution réside dans la simplicité quelle procure à l'investisseur.

En effet, l'investisseur privé fait l'acquisition d'un bien en nue-propriété sur une durée prédéfinie, souvent entre 15 et 20 ans; l'usufruit, dossocié pendant cette période, étant pris en charge par un bailleur institutionnel. Celui-ci perçoit l'ensemble des loyers, gère et règle l'ensemble des travaux d'entretien et les taxes s'y afférant (y compris la Taxe Foncière).

Au terme de la période d'usufruit, l'investisseur récupère lusufruit de son bien en bon état d'entretien pour son usage personnel (en Résidence Principale ou Secondaire), pour mettre en location avec des loyers libres ou bien le mettre en vente avec une plus-value importante.

Le schéma d'investissement

ÉTAPE 1 - L'acquisition

• L'investisseur privé fait l'acquisition en nue-propriété d'un logement destiné à la location à hauteur de 55 à 60%* de sa valeur du marché.
• Le Bailleur social prend en charge le complément soit 40 à 45% du prix d'acquisition.

ÉTAPE 2 - L'usufruit

• Période variable entre 15 et 20 ans en fonction des programmes.
• Le Bailleur prend à sa charge :
  • La gestion locative (recherche de locataires sous conditions de ressources)
  • La perception des loyers
  • L'entretien courant des parties communes
  • Les gros travaux indispensables
  • La remise en état des logements en fin de bail
  • Les frais de fonctionnement (syndic de copropriété...)
  • La Taxe d'Habitation (à la charge de l'usufruitier)
  • La Taxe Foncière (à la charge de l'usufruitier)
  • La gestion du relogement du locataire au terme de l'usufruit

ÉTAPE 3 - Échéance de l'usufruit

• L'investisseur privé récupère son logement en pleine-propriété, libre de tout accupant et dans un bon état d'entretien.
• Linvestisseur bénéficie d'une revalorisation du prix de son logement; il a la possibilité de le revendre, de le mettre en location, de le garder pour son usage personnel ou de le reconfier au bailleur avec un nouveau bail de droit commun.

Les avantages pour l'investisseur privé

Un investissement en nue-propriété bénéficie de nombreux avantages avant sa pleine-propriété :

• Un réduction important dès l'acquisition (environ 40% de la valeur du logement)
• Aucune charge, aucune dépense pendant la période de l'usufruit
• La déduction de la dette dans l'assiette ISF (réduction de l'ISF)
• Les intérêts d'emprunt sont déductible de vos revenus fonciers existants
• La Taxe foncière est à la charge de l'usufruitier
• Pas d'imposition supplémentaire sur le revenu en l'absence de loyers
• Aucune gestion locative pendant la période de l'usufruit

Puis d'autres avantages importants au terme de l'usufruit :

• La pleine-propriété, automatiquement, au terme de l'usufruit temporaire
• La revalorisation de son bien immobilier
• Propriétaire d'un bien immobilier de qualité

Comment bien investir ?

Compte tenu de vos objectifs au terme de la période d'usufruit, il convient de vérifier les points suivants :

• Le situation géographique
• La qualité de la construction
• L'environnement économique, démographique et social

Mise à jour le 14/02/2014