Déficit Foncier

Présentation du Déficit foncier

Lorsque le revenu foncier est négatif, un déficit foncier est constaté. Ce déficit n’est réalisable que si le contribuable est soumis au régime réel d’imposition car aucun déficit ne peut être créé sous le régime du micro-foncier.

En principe, ce déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable mais seulement sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

Par atténuation, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d'emprunts. De plus, la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d'intérêts d'emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.

Remarque :

• La limite de 10 700 € est appréciée pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.
• Lorsque le revenu global du contribuable est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n'a pas pu être imputé, pourra être imputé sur le revenu global des 10 années suivantes.

Ainsi, l’imputation sera fonction de l’origine du déficit foncier c’est-à-dire que celui-ci doit être distingué selon une fraction résultant des intérêts d'emprunts et une fraction résultant des autres dépenses déductibles des revenus fonciers c’est-à-dire des charges non financières. Par ailleurs, le déficit foncier est présumé être constitué en priorité par ces charges non financières.

Les déficits fonciers en report ne peuvent pas augmenter les déficits fonciers constatés années suivantes. En effet, les déficits fonciers antérieurs ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers positifs des années suivantes. Ils ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global ou sur les déficits fonciers constatés les années suivantes.

Les aménagements du Déficit foncier

La limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est modifiée dans les cas suivants :

• Immeuble soumis au dispositif fiscal « Périssol » : la limite de 10 700 € est portée à 15 300 €.
  Remarque : La limite d’imputation reste de 10 700 € lorsque l’immeuble est soumis au dispositif fiscal « De Robien » ou « Besson ».
• Immeuble soumis au dispositif Malraux (avant le 1er janvier 2009) ou « Monuments historiques », il n’y a aucune limite.
• Dépenses, autres que les intérêts d'emprunt, générées pour le maintien et la protection du patrimoine naturel jusqu'au 31 décembre 2009 : il n’y a aucune limite.
• Déficits issus de logements situés en Outre-Mer sous des dispositifs ouvrant droit à des réduction d'impôt sur le revenu (loi Paul et Girardin notamment) : le contribuable ne peut pas à la fois bénéficier de la réduction d’impôt et de l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global. Il doit choisir entre les deux mesures. Cette restriction est limitée à la période d'engagement de conservation et de location du logement.

Toutefois, contrairement à la loi Duflot, lorsque l'investissement est supérieur à 300 000 euros, il est possible d'amortir la fraction du prix de revient excédant les 300 000 euros.

Remise en cause de l'imputation

L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable loue l’immeuble, destine l’immeuble à la location ou conserve les titres de la SCI jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

A défaut, les revenus fonciers et les revenus globaux des 3 années précédentes sont recalculés comme si l’imputation sur le revenu global n’était pas possible c’est-à-dire « selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut [alors] être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. […] En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers. ». Ainsi, les déficits fonciers « en stocks » ne pouvant plus être imputés, ils sont perdus.

L'affectation du logement à la location meublée constitue une rupture de la location emportant la remise en cause des imputations réalisées sur le revenu global.

• Le décès du contribuable, le licenciement, l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou l’expropriation reconnue d’utilité publique n’emportent pas remise en cause des imputations réalisées sur le revenu global.
• Le démembrement de l’immeuble loué par donation de nue-propriété avec réserve d’usufuit : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas remise en cause à condition « que l'usufruitier donne l'immeuble en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. En outre, l'usufruitier continue de bénéficier du report du déficit sur les revenus fonciers des dix années suivantes, toutes conditions étant par ailleurs remplies. »

L’imputation en cas de changement de situation familiale

Lorsque le contribuable se marie, conclue un PACS, divorce ou rompt son PACS, l’imputation des déficits en report s'effectue de la manière suivante :

L'affectation du logement à la location meublée constitue une rupture de la location emportant la remise en cause des imputations réalisées sur le revenu global.

• En cas de mariage ou de conclusion de PACS, les déficits fonciers en report, constatés sur des immeubles propres à chaque époux ou partenaire, au titre des années d’imposition séparées, peuvent être déclarés sur leur déclaration de revenus commune.
  
• En cas de divorce ou de séparation, chacun des époux peut déclarer et imputer les déficits provenant de ses immeubles propres et la moitié des déficits provenant des immeubles qui étaient communs.
• « En cas de décès de l'un des conjoints, l'époux survivant peut également déduire le montant des déficits provenant de ses immeubles propres et la moitié des déficits affectant les immeubles communs. En revanche, les déficits correspondant aux biens propres du défunt ne peuvent pas être pris en compte par l'époux survivant ». De plus, « les héritiers du défunt ne peuvent pas déduire de leurs propres revenus fonciers les déficits qui n'avaient pu être imputés ».

Remarque : Le délai de 10 ans pendant lequel le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers ultérieurs doit être calculé à compter de l'année de sa constatation et non pas à compter du mariage, du divorce ou du décès.

Mise à jour le 15/02/2014